家の寿命は30年って本当？2023年10月16日（月）
［住宅業界］
先日、私の恩師（50歳）が注文住宅を建築し、引き渡しを受け、お披露目会を開いてくださりお祝いに訪問してまいりました。
最近の人の寿命は生活レベルの向上や医療の発展に伴い伸びているのですが、日本の家の寿命は何年なのか？という話になりました。
その恩師は、建替えで注文住宅を建築したのですが、頭金は2割で残りはローンとの事でした。
詳細はわかりかねますが、お披露目会にいた友人が今から30年ローンを支払い続けることに驚きを感じていましたが、恩師とそのご家族のうれしそうな顔を見て私も嬉しくなりました。
【目次】
------------------------------------------------------------------------------------------------------
２）日本の住宅の寿命が世界に比べて短い理由
（１）日本の住宅の寿命＝接着剤の寿命
（２）住みながら自分自身でメンテナンスをするという習慣・文化がない
（３）新しいものを好む傾向（ビンテージ・アンティークを好む方は少数派）
（４）一戸建ての価値は22年で「ゼロ」になるという耐用年数
（５）築浅物件と比べて住宅ローンの利用がしづらい
３）まとめ
------------------------------------------------------------------------------------------------------
１）住宅の寿命ってどれくらい？
しかしながら、ローンがこれから30年間継続して払い続けるのに対し、家の寿命は何年なのだろうか？
下記の参考サイトにもある通り、日本の住宅の寿命は木造戸建てで30年との事です。
【参考サイト】長持ち住宅の手引き（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/tebiki.pdf
つまり、ローンを払い終えたと同時に家の寿命が来るということです。
えっ！？なんということでしょうか。
本当にこんなことがあってよいものでしょうか？
世界の住宅の寿命との比較でみても、日本は先進国の中では下記の通り最も短いようです。
1位 イギリス：141年
2位 アメリカ：103年
3位 フランス：86年
4位 ドイツ：79年
5位 日本：30年
このように世界と比較してなぜ日本がこれだけ住宅の寿命が短いのでしょうか？
我々日本人にとって、とっても悲しい気持ちになりますね。
２）日本の住宅の寿命が世界に比べて短い理由
（１）日本の住宅の寿命＝接着剤の寿命
日本の住宅は、どこに行ってもだいたいが石油由来の製品で出来ています。
例を挙げると、その代表のようなビニールクロス、クッションフロア（CF）シート、合板フローリングなどが上がります。
決してそれ自体を否定するのではないのですが、上記製品は、原油を石油精製プラントで異なる温度や圧力で蒸留・分離して得られる石油製品の一つに『ナフサ』というものがあります。
ナフサを多量のスチームを加えて熱分解すると、様々な石油化学製品の基礎原料が生成され、この原料をもとにプラスチック製品が作られます。
実は、このプラスチックの寿命は、上記のように『ナフサ』から生産されるので、そこから石油成分が揮発しきってしまうと、製品の原型を留めておくことはできません。
そのため、15年前後で接着剤であるコーキングの施工し直しや、合板フローリングの表面が剥がれてくるのはこのためです。
［参考サイト］https://www.mutenkahouse.co.jp/kenji/vol6
構造躯体に接着剤を使っていれば尚更リフォームすることも難しいですよね。
構造躯体を生かしてリフォームするのと、新築で新たに造り上げる費用もさほど変わらないため、だいたいの方が新築を建てるのはこのような背景があるようです。
（２）住みながら自分自身でメンテナンスをするという習慣・文化がない
ホームセンターに行くとリフォームやDIYの道具がたくさんあります。
しかし、そのようなことを行う方は数えるほどです。
そのため、それを生業にしているのがリフォーム業者です。
世界の先進国では、自分自身の家を長きに渡って3世代と言わず、4世代～5世代も自宅を引き継ぐこともあれば、逆に年月が経過した家の資産価値は下がらないようです。
いいものを正しくメンテナンスすることで愛着が沸き、家族と共に成長する。このような考え方が世界では根付います。
アメリカの車にハイラックスのような荷台付の乗用車をよく見かけるのは、このようなリフォームなどを行う際の運搬に使うことも一つの理由のようです。
これからの日本は、円安の影響やガソリン代、物価上昇の影響もあり、自分自身でメンテナンスを行うことが当たり前の時代が来るかも知れませんね。
（３）強い新築へのこだわり
日本人の特徴に新しいものを購入したいという意識が強いようです。
世界では、アンティークやビンテージといったものが技術的にも希少性からも人気がありますよね。
もちろん、日本でもそのようなものがお好きな方もおられますが、全体でみるとそれでも少数です。
住宅においては、新築は根強い人気がありますが、ここ最近リフォームの中でもリノベーションの人気が出てきました。
構造躯体は昔のモノを生かし、空間や色彩のデザイン性という付加価値を付け満足度を上げる。
しかし、これも表面的なものはほぼ新築なので、やはり新築の人気は国民性なのかもしれませんね。
あと、もう一つ。
第2次世界大戦後、日本は関東を中心に大空襲を受けて東京は焼け野原になりました。
そのため、住宅を早く・たくさん・安く造る必要がありました。
それを叶えた一つの要素として、石油由来の製品を工場で大量生産した工業製品の活用がありました。
工業製品を使うことで、上記の目的を果たすことができたのですが、薬剤処理を行っていたり、接着剤を多用しているため、耐用年数が低く、メンテナンスしても長持ちしないことも新築ニーズにシフトしている要因のようです。
（４）一戸建ての価値は22年で「ゼロ」になるという耐用年数
一戸建て住宅の価格は築22年ほどでゼロになるとされています。
しかし、築22年以上の家に価値がないとか、建築物が22年を過ぎると壊れるということではありません。
これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と決められているからなんですね。
［参考サイト］国税庁：耐用年数表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
もちろん、その期間を過ぎてもメンテナンスを行い、50年、100年と持ち続けている家もたくさんありますよね。
日本の住宅事情としては、30年～50年でも気密性能や断熱性能等の性能値や、住宅設備やデザインなども大きく変化しています。
家の価値という基準も人それぞれで建て替えに踏み切るきっかけになっており、自分自身の夢が家を構える際に好みを取り入れたいということも建て替え理由の一つなのでしょうね。
（５）住宅ローンの金額や期間といった差が大きい
新築購入時は、おおむね銀行や金融機関などからローンをして住宅購入する方が大半かと思います。
新築時には、500万円から1億円で借入期間もだいたい35年までに設定されているところが多いかと思います。
しかしながら、リフォームの場合は、数十万円～1500万円くらいまでと設定されているところの方が多く、金額的にも、期間的にも新築時の方が優遇されています。
外国では、住宅は大きな資産の一つですが、日本は消費材として考えられています。
土地は非課税ですが、建物には消費税が課されます。このことは「建物に消費税を課税する」＝「住宅は耐久消費財」という考え方が払拭されていないことを裏付けています。
国の政策として「ストック重視社会（中古住宅の資産価値の向上）」を掲げておきながら、住宅税制面では「住宅」＝「消費財」という考え方がなくなっていないのです。
大きな資産でありながら、消費税を今現在では10％も取られますからね。
住宅を長持ちさせるという文化を発展させていくには、リフォームにおける仕組みや制度をより良いものにしていく必要がありそうです。
３）まとめ
日本の住宅は、世界先進国の中でも非常に低い30年弱という短い期間であり、その背景には物理的な問題では住宅に使用されている建材や接着剤なども影響していますが、日本の習慣や文化なども少なからず影響しているようです。
国の制度や取得時だけにとどまらず、長持ちできる環境や体制作りも必要なのかもしれませんね。
経済効果だけに捕らわれず、環境負荷やいいものを長持ちできる生活基盤ができることを期待しつつ、これからも我々の理念である『誰もが安心して100年以上住まうことができる家を広めたい』と思います。
この記事へのお問い合わせはこちらから
この記事を書いた人
株式会社トミス建設（屋号：自然素材ハウス）
